Жильё: покупать или продавать?

Несмотря на экономические трудности в стране, на рынке жилья весь год наблюдается ценовая стабильность.

Разнонаправленная динамика

— По итогам девяти месяцев 2014 года рынок жилья в Кемерове показал незначимую динамику средних цен, — говорит сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости Российской гильдии риелторов Галина Зырянова. – С начала года средняя цена предложения квадратного метра на первичном рынке жилья в областном центре уменьшилась на один процент. Однако в различных сегментах ситуация развивалась по-разному: квартиры бизнес-класса подешевели на 9%, цены в комфорт-классе выросли на 3%, эконом-класс оказался самым стабильным: плюс 0,5%. На вторичном рынке по итогам 3-го квартала отмечен прирост — 1,2%. В течение года на вторичном рынке наблюдались колебания цены как в большую, так и в меньшую сторону. Однако в целом рынок готового жилья находился в состоянии стабильности.

Если перевести сказанное в стоимость «квадрата», то получается следующее. По результатам мониторинга средняя цена предложения квадратного метра по итогам третьего квартала 2014 года на первичном рынке в среднем по городу составила 42,32 тыс. руб. (в зависимости от класса комфорта: бизнес-класс – 43,99, комфорт-класс – 43,46, эконом-класс – 39,62). На вторичном рынке средняя цена одного квадратного метра жилья в сентябре была 54,87 тыс. руб. (1-комн. – 58,47, 2-комн. — 53,39, 3-комн. – 53,89, 4-комн. и более – 51,93).

Директор федеральной риелторской компании в Кемерове Наталья Корчуганова приводит свои данные: на вторичном рынке цены в среднем снизились на 5-7%; на «первичке», наоборот, наблюдается умеренный рост.

Если сравнивать наш рынок с новосибирским, то у соседей за последний квартал на 5,5% выросла «вторичка».

Сезон скидок

Влияние глобальных внешних факторов серьёзно сказывается на поведении участников нашего рынка.

— Валютные скачки в первой половине года и общая нестабильность привели к ажиотажному спросу на рынке недвижимости в 1-2-м кварталах и росту доли инвестиционных сделок, — продолжает Галина Зырянова. — С февраля по апрель был отмечен всплеск покупательской активности как на первичном, так и на вторичном рынке. В ситуации ослабления рубля люди снимали деньги с депозитов, чтобы переложить их в квадратные метры.

В мае оживление несколько пошло на спад и летом традиционно снизилось в связи с сезоном отпусков. После объявления санкций для российских банков рынок замер в ожидании. А осенью, когда начался более серьезный виток девальвации, ни увеличения спроса, ни ажиотажа не было. Искусственная активизация рынка недвижимости в начале года исчерпала спрос последующих периодов. Иначе говоря, те, кто хотел и мог приобрести квартиру, в большинстве своем уже осуществили задуманное. В надежде раскачать рынок многие строительные компании объявили о начале скидочных акций, стали появляться совместные акции застройщиков с банками. Одной из причин этого тренда явился начавшийся дефицит оборотных средств. Ситуация изменилась ближе к ноябрю. Весь октябрь ведущие игроки отечественного ипотечного рынка объявляли об увеличении процентных ставок. 31 октября Банк России объявил о повышении ключевой ставки с 8 до 9,5% годовых.

Так ипотека получила новый внушительный импульс к удорожанию. Кроме того, повышение банками ипотечных ставок сопровождалось ужесточением требований к заемщикам и первоначальному взносу, также отменен ряд программ, привлекательных для потенциальных заёмщиков, выросло и число отказов в предоставлении кредита. Справедливо опасаясь дальнейшего повышения ставок, покупатели вышли на рынок в надежде успеть оформить кредит до начала нового витка роста ставок.

Третий цикл развития

Сейчас, чтобы уберечь сбережения, одни эксперты предлагают покупать жильё. Другие советуют подождать, потому что возможна серьёзная просадка цен. Как же поступить простому покупателю?

Наталья Корчуганова считает, что откладывать с покупкой не стоит.

— Всё зависит от цели, — объясняет Наталья Павловна. – Если цель инвестиционная, то, наверное, покупать не стоит. Правда, на инвестиционное предложение влияет временной горизонт, то есть на какой срок оно рассчитано. Если это длинная инвестиция, то приобретать жильё стоит. Понятно, что лучше покупать у проверенного застройщика, который реально достроит жильё. Вероятно, грядут сложные времена, и могут быть долгострои, и заморозка каких-то проектов. Если же говорить о людях, которые решают свою проблему, то тут любой вопрос нужно рассматривать по мере его поступления.

Откладывать на будущее? Не уверена. Сегодня имеется достаточно возможностей для улучшения жилищных условий. Можно получить ипотечный кредит, направить средства материнского капитала, войти в какую-то социальную программу. В будущем я не могу прогнозировать их существования в полном объёме. Допустим, некоторые банки сворачивают свои кредитные программы и начинают уходить с рынка ипотеки. Поэтому, если у человека имеются средства на первоначальный взнос или на то, чтобы дополнить их к полученным от продажи своего жилья и приобрести лучшее, откладывать покупку не нужно.

Галина Зырянова сегодняшних потенциальных покупателей условно разделяет на две категории.

— Тем, кто имеет достаточно средств и приобретает недвижимость не с целью спекуляции, а «для себя», я бы посоветовала ещё подождать, — говорит Галина Николаевна. — Согласно прогнозу профессора Геннадия Стерника, в 2015—2016 годах будет продолжаться стагнационная стадия в развитии рынка жилья: замедление темпов роста цен, снижение спроса, уменьшение объемов предложения и строительства. Далее рынок перейдет в состояние рецессии: спрос и цены резко упадут. Начало восстановительной стадии ожидается с 2019 года. Покупка квартиры в период снижения цен – отличное решение жилищного вопроса.

Тем же, кто стоит перед выбором, брать ипотеку сейчас или подождать снижения цен, стоит поторопиться. Ипотечные ставки повышаются, и нет гарантии, что они не вырастут в следующем году ещё больше. Рост ставок ведёт и к сужению круга потенциальных заёмщиков, имеющих доходы, достаточные для того, чтобы банк стал рассматривать заявку. К тому же инфляция не только обесценивает высокие процентные ставки: в ближайшие два года рубль обесценится приблизительно на сумму, соразмерную с возможным удешевлением недвижимости. В конечном счёте, упала цена или выросла, это не так уж важно, если вы покупаете квартиру, чтобы в ней жить, а не продать ее через пару лет.

Наталья Корчуганова также напомнила, что рынок недвижимости цикличен. Начиная с 1992 года, сейчас он проходит середину третьего цикла. В первом, а это был 1998 год, жильё нужно было только покупать, несмотря на то, что оно дорожало. На втором отрезке – в 2008 году – цены первоначально снижались, а затем выровнялись.

— В любом случае выгадали все: и кто покупал в кризис 1998 года, и кто покупал в кризис 2008-го, — констатирует Наталья Павловна. – Выгадали потому, что покупали жильё намного дешевле, чем оно потом стало стоить. Покупки получились как инвестиционные проекты. Что ожидает нас, допустим, в следующем квартале, спрогнозировать трудно, но я думаю, что 2015 год не будет годом резкого спада. Пока мы продолжаем работать на стагнирующем рынке, то есть с практически стабильной ценой. Я считаю, что на таком рынке покупателю всегда вольготнее, потому что у него есть выбор, есть время обдумать покупку.

Касаясь краткосрочных перспектив рынка жилья, Наталья Корчуганова предположила, что «рынок будет спокойно доживать текущий год»:

— Думаю, уменьшения количества сделок мы не увидим. Скорее будет традиционный новогодний всплеск цен. Не снижается и число обращений граждан. Так, относительно сентября октябрь был намного интенсивней. Первая декада ноября выглядит сильнее октября. Думаю, что и декабрь сохранит эту позицию.

Галина Зырянова считает, что многое в следующем году будет зависеть от того, как станет развиваться макроэкономическая ситуация. Без программ ипотечного кредитования рынок недвижимости и строительства жилья будет ожидать стагнация, поскольку значительная часть сделок проходит с привлечением кредитных средств. В настоящее время преобладающая часть новостроек возводится за счет денег дольщиков, так как продажи квартир начинаются еще на этапе котлована.

На Всероссийском жилищном конгрессе профессионалами рынка было высказано мнение, что психологический барьер ипотечной ставки для заемщиков составляет 15% годовых. Ее повышение вынудит многих отказаться от кредита. Таким образом, если рост ипотечных ставок продолжится, снизится и спрос, и темпы строительства. В итоге через год-два мы будем наблюдать сокращение объемов предложения. К тому же роста доходов населения и соответственно спроса пока не предвидится.

Вы можете оставить комментарий к этому материалуhttps://mediakuzbass.ru/newspapers/65042.html